<아파트 입주 유형(방법)>
[분양·매매·전월세]
- 아파트 입주 방법으로 아파트 분양, 아파트 매매 및 아파트 전월세 등이 있습니다.
※ 아파트 입주 관련 자세한 내용은 다음의 찾기 쉬운 생활법령 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.
- 아파트 분양 관련 자세한 내용은 이 사이트 『아파트 분양받기』에서 확인할 수 있습니다.
- 부동산 매매 관련 자세한 내용은 이 사이트 『부동산 매매』에서 확인할 수 있습니다.
- 주택임대차 관련 자세한 내용은 이 사이트 『주택임대차』에서 확인할 수 있습니다.
- 공공임대주택 관련 자세한 내용은 이 사이트 『공공임대주택 입주자』에서 확인할 수 있습니다.
- 이사 관련 자세한 내용은 이 사이트 『이사』에서 확인할 수 있습니다.
※ 전국의 분양 정보에 대한 자세한 내용은 <씨:리얼(SEE:REAL)> 에서 확인하실 수 있습니다.
※ 임대주택 및 공공분양 등 주거복지에 대한 다양한 정보는 <마이홈>에서 확인할 수 있습니다.
<아파트 분양 계약 문제>
[분양 계약과 다르게 지어진 아파트]
- 분양계약에 포함 되는 사항은 다음과 같습니다.
| 구분 | 내용 |
| 분양계약서(주택공급)의 내용 | 사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 규제「주택공급에 관한 규칙」 제59조제3항에 따른 내용이 포함되어야 합니다. |
| 분양(입주자모집)공고의 내용 | 계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결). |
| 분양광고의 내용 | 분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결). |
| 모델하우스의 내용 | 입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다(창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결). |
※사업주체: 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).
- 분양 계약과 다르게 지어진 아파트에 대한 피해구제 방법은 다음과 같습니다.
| 방법 | 내용 |
| 담보책임 | 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만 있었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제572조 및 제574조). ※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결 |
| 계약의 해제 및 원상회복 | 주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고, 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제546조 및 제548조). ※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결 |
| 채무불이행책임 | 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제390조). ※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결 |
| 소비자분쟁해결기준에 따른 보상 | 소비자분쟁해결기준에 따른 보상에 대한 자세한 내용은 이 사이트에 『소비자분쟁해결』에서 확인할 수 있습니다. |
[분양광고가 허위·과장 광고인 아파트]
- 분양광고가 허위·과장 광고인 아파트 피해에 대한 구제방법은 다음과 같습니다.
| 방법 | 내용 |
| 분양계약의 취소 | 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제109조제1항). |
| 아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제110조제1항). | |
| 계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제141조). | |
| 손해배상 청구 | 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제390조). |
| 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결). ※ 일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다. |
|
| 광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「민법」 제750조). | |
| 피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(「민법」 제751조제1항). | |
| 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 입힌 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있습니다(「민법」 제760조제1항). |
- 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.
※허위·과장광고의 피해 사례는 유형별 해당 판례에서 확인하실 수 있습니다.
- 전용면적 광고의 피해
- 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결
- 조망확보 광고의 피해
- 인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결
- 중도금대출이 가능하다는 광고의 피해
- 서울중앙지방법원 2000. 7. 20. 선고 99나77808 판결
- 전철역이 신설될 예정이라는 광고의 피해
- 대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결
<Q&A>
Q1 : (부동산/임대차 : 아파트 입주: 양계약과 다르게 지어진 아파트) 아파트에 입주해 보니 바닥재와 창틀이 모델하우스에서 봤던 것과 다릅니다. 이 경우 손해배상을 받을 수 있나요?
A1 : 네. 손해배상을 받을 수 있습니다.
◇ 손해배상을 청구할 수 있는 경우
☞ 분양계약서에 아파트의 외형·재질 등에 대한 별다른 내용이 없는 경우에는 모델하우스의 견본이 분양계약의 내용에 포함될 수 있고, 이 경우 분양계약을 해제하거나 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다.
☞ 공정거래위원회는 분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우에는 설비대체 또는 차액환급을 하도록 정하고 있습니다.
◇ 손해배상을 청구할 수 없는 경우
☞ 그러나 모델하우스의 자재나 견본이 분양계약의 내용에 포함되지 않는다는 조항이나 실제 자재나 견본과 다르다는 조항이 분양계약서에 있는 경우 등에는 분양계약의 내용에 포함되지 않으므로 손해배상을 청구할 수 없습니다.
Q2 : (부동산/임대차 : 아파트 입주: 분양광고가 허위·과장 광고인 아파트 손해배상) 아파트 분양광고에서는 아파트 단지 맞은편에 전철역사가 신설될 예정이라고 하여 입주하였는데, 입주하고 보니 그렇지 않습니다. 손해배상을 받을 수 있나요?
A2 : 네. 손해배상을 받을 수 있습니다.
- 이와 유사한 판례에서 건설회사가 지방자치단체의 추상적·일방적 개발계획에 근거하여 그 시행이 확정되지 않았음에도 아파트 단지 맞은편에 전철화와 관련하여 역사가 신설될 예정이라는 취지로 아파트 분양광고를 한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 한 것으로서, 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고에 해당하므로 위 건설회사는 수분양자들에 대하여 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」이 정한 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 부담한다고 판시한바 있습니다(대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결).
<관련 기관 주요 홈페이지 링크 및 마치는 글>
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[법령 질의]
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